（廣州放松本科生落戶，能支撐樓市回升嗎？）

　　記者|黃昱

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　　在市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，廣州入戶政策放松的靴子終于落地。眾所周知，大城市的入戶門(mén)檻往往與“房票”緊密相連。

　　據(jù)界面新聞了解，從7月份開(kāi)始，廣州對(duì)全市的入戶政策進(jìn)行了調(diào)整，只需要滿足中級(jí)職稱/全日制本科學(xué)歷以上，40周歲以下，在廣州工作有參保狀態(tài)（1個(gè)月社保），即可申請(qǐng)辦理入戶。

　　在此之前，廣州全日制本科學(xué)歷入戶或具有中級(jí)職稱的人員入戶至少需要有連續(xù)6個(gè)月的社保記錄，而此更新政策對(duì)社保繳納時(shí)間已無(wú)明確要求，只需要有一個(gè)月社保記錄即可辦理，入戶門(mén)檻大大降低。

　　降低入戶門(mén)檻，對(duì)意向購(gòu)房者而言意味著購(gòu)房資格的放松。

　　不過(guò)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示，廣州人才落戶新政不能簡(jiǎn)單地理解為為樓市尋找購(gòu)買(mǎi)力，而應(yīng)該站在人口新形勢(shì)及新一輪人口大戰(zhàn)、人才大戰(zhàn)的背景下來(lái)看待。

　　他指出，2021年，全國(guó)人口只增加了48萬(wàn)。而廣州增長(zhǎng)了7.03萬(wàn)人，上海增長(zhǎng)了1.07萬(wàn)人，北京則下降了0.4萬(wàn)人。上海北京對(duì)人口的吸引力在下降。這兩個(gè)城市的落戶政策非常緊張，但最近北京和上海已經(jīng)放松了對(duì)學(xué)歷等人才落戶的限制。

　　“未來(lái)人才向北京和上海等一流城市遷徙的趨勢(shì)會(huì)比較明顯，廣州需要審視自己的落戶政策。一直以來(lái)，在一線城市里面，廣州的落戶政策最為寬松，對(duì)新市民、大學(xué)生的包容性吸引力也最強(qiáng)。在新的人口形勢(shì)下，需要進(jìn)一步放松對(duì)學(xué)歷型人才落戶的限制。“

　　他認(rèn)為，人才入戶增加一定會(huì)帶來(lái)商品房購(gòu)買(mǎi)力，但這種效應(yīng)在當(dāng)期是看不出來(lái)的。目前，我國(guó)居民首次購(gòu)房的平均年齡已經(jīng)從2015年之前的27-29歲上升到33-35歲。而且這個(gè)政策的出發(fā)點(diǎn)也并不是要刺激買(mǎi)房。

　　貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆也認(rèn)為本次入戶政策的調(diào)整本質(zhì)上并不是針對(duì)房地產(chǎn)，而是從近幾年大中城市放開(kāi)落戶、搶人的角度出發(fā)的。

　　李茂喆對(duì)界面新聞稱，該政策對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的直接刺激應(yīng)該會(huì)比較有限，因?yàn)椴](méi)有放松學(xué)歷要求，只是縮短了社保的年限，而購(gòu)房者因社保年限而不能入戶的比例應(yīng)該是比較少的，即使有，也可以通過(guò)延遲網(wǎng)簽來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，所以社保年限的降低并不會(huì)馬上新增很多購(gòu)房需求。

　　不過(guò)李茂喆認(rèn)為，政策也不是對(duì)房地產(chǎn)就完全沒(méi)有利好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看入戶條件的放開(kāi)會(huì)有利于增加城市總的人口基數(shù)，為未來(lái)儲(chǔ)備需求。

　　事實(shí)上，自4月底佛山打響了大灣區(qū)樓市政策調(diào)整的第一槍后，東莞、中山、惠州等地都出臺(tái)不同程度的對(duì)樓市調(diào)控政策，關(guān)于廣州政策是否會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)也一直備受關(guān)注。

　　然而，對(duì)于廣州這樣的一線城市而言，直接放松限購(gòu)政策的可能性似乎不大，主要還是通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻的方式來(lái)釋放購(gòu)買(mǎi)力。

　　6月以來(lái)，廣州放松購(gòu)房資格的消息時(shí)有傳出，包括“6月1日起，外地人在廣州購(gòu)房，繳納5年社?；騻€(gè)稅允許中間累計(jì)斷繳3個(gè)月。”

　　一位廣州房產(chǎn)中介對(duì)界面新聞表示，類似政策多少對(duì)樓市還是會(huì)有一些影響的，有些有錢(qián)但沒(méi)名額的購(gòu)房者可能一下子就獲得了購(gòu)房資格。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2022年1-6月廣州累計(jì)成交新房宗，近5年中排名第三，盡管低于2019、2021年同期水平，但高于其他年份，為歷史第三高。而且，月度成交呈現(xiàn)逐月回升態(tài)勢(shì)，6月份廣州新房網(wǎng)簽7776宗，環(huán)比增加26%，比去年同期成交增加10%。

　　不過(guò)，6月回暖的現(xiàn)象主要還是受房企積極推盤(pán)影響。7月受市場(chǎng)環(huán)境、傳統(tǒng)淡季等因素影響，廣州新房成交再次走低。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月新房網(wǎng)簽成交6359套，環(huán)比減少18%，同比減少14%。網(wǎng)簽均價(jià)為元/平方米，環(huán)比微跌，同比上漲8%。

　　雖然市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)弱，但開(kāi)發(fā)商在7月的供應(yīng)還是保持有定力。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州住宅新批供應(yīng)8125套（88.15萬(wàn)平方米），面積環(huán)比下跌20%，比去年同期則增加56%。

　　廣州中原研究發(fā)展部指出，從今年7月情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商無(wú)論處于主觀（推貨回款）還是客觀（市場(chǎng)預(yù)期逐漸走出低迷），推貨心態(tài)均比過(guò)去積極。

　　相較于新房，二手市場(chǎng)更能表現(xiàn)真實(shí)的市場(chǎng)狀況。

　　據(jù)中原地產(chǎn)，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為7441宗，環(huán)比2022年6月同期（7780宗）環(huán)比微降4.4%，同比大減16.5%。

　　價(jià)格方面，7月二手網(wǎng)簽均價(jià)為元/平方米，環(huán)比上月微升2.7%。

　　廣州中原研究發(fā)展部表示，目前二手樓市成交表現(xiàn)“一般”，客戶觀望情緒未有明顯改善，入市積極性較低，成交能力不及去年同期，買(mǎi)家對(duì)市場(chǎng)信心亟待加強(qiáng)。

　　上述廣州房產(chǎn)中介也透露，近期前來(lái)看房的客戶比去年上半年有所增加，但沒(méi)有成交的，觀望情緒濃厚。

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