（深圳上海新政 社保1改3，3改5，對樓市有什么影響？）

　　等了3個月，深圳的重磅樓市調(diào)控政策終于出爐了！3月25日晚間，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸，購買第二套房時，首付由3成提高至4成！發(fā)布即日起實施。

　　據(jù)悉深圳2015年購房的人群當中，深戶占比約7成；購買二手房的人9成申請房貸，他們平均貸款成數(shù)是6.5成。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，投資客中非深戶的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。打擊面可以說相當大。

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　　值得一提的是，位于龍華的某新盤在新政四小時前臨時開放提前選房，均價5.2萬/平，棄買對半。

　　2010-2015，深圳每出房產(chǎn)新政，樓市必有一輪明顯變化。此次非深戶購房社保“1改3”一出，只占深圳人口四分之一的深戶又笑了。“1改3”和“首套還清二套首付4成”的出臺，深圳樓市何去何從，是嚇退投資客，還是誤傷剛需族？

　　社保1改3:溫和的心理戰(zhàn)術

　　這個政策算是溫和的攻心之策，從打擊面來看，2014年官方數(shù)據(jù)顯示，深圳有731.29萬非戶籍人口，但數(shù)據(jù)顯示，在2015年深圳購房人群中，深戶占比約70%，非深戶僅30%。

　　對于那30%的非深戶人群來說，深圳本身戶籍政策和購房政策在一線城市中最為寬松，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為深圳的戶籍政策非常寬松，而之前的限購政策也是最寬松，1改3，只是增加了養(yǎng)房票的成本，但對心理打擊巨大。

　　資深業(yè)內(nèi)張公子認為，如果沒有“供給側(cè)”（相對于“需求側(cè)”即供給方面。國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展取決于經(jīng)濟中需求和供給的相對平衡。）放大供應的方案，深圳樓市就不會有終點，最終淪為香港式房價死結(jié)，一方面小市民買房的痛苦指數(shù)暴漲。另一方面政府還不能讓房價跌，除了一跌很多人斷供之外，業(yè)主的全部身家就是房子這一固定資產(chǎn)將會大幅縮水引發(fā)不滿——新政會使深圳房價由2015年暴漲變?yōu)?016年穩(wěn)步上漲，但是還是一個“漲”字。

　　另外，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為：納稅證明“一改三”屬于財政稅收政策，具有一定的行政色彩，來得快，管用，馬上就把非深戶的買房沖動給擋住了。這可是針對需求側(cè)的動作，會傷及剛需，但在特殊時期實施，也算是在政策可選擇的范圍之內(nèi)。

　　二套房首付比例最低4成：打擊面或最廣

　　此前，深圳認貸不認房：首套房還清房貸，購買第二套房時，首付依然可以按首套房來算（3成）。那么，3成到4成的變化，購房者到底可能要多出多少錢呢？以目前深圳新房市場來看，一套房按400萬的標準來算（深圳房價上漲后的平均水平），首付則需要多出40萬，而后貸款，按商業(yè)貸款來算，從利息部分也能省出40多萬（暫不考慮物價貶值因素）。在一定程度上是提高了購房成本的。

　　但這項政策最“有用”在于，從深圳目前購房人群來看，二套房的人9成申請房貸，他們平均貸款成數(shù)是6.5成?？梢哉f，影響人數(shù)最大。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認為：“新政半年內(nèi)會對深圳的房價產(chǎn)生影響，至少可以把今年的房價穩(wěn)定住了，但是深圳本身的供需并未得到改變，后期還是會往上走?！?/p>

　　另外，深圳房地產(chǎn)律師劉子孺認為，深圳在2010年10月1日限購政策出臺之時，就曾引發(fā)大量的訴訟。每一次調(diào)控政策都是一次交鋒。

　　完整政策查看下圖

　　深圳非戶籍人口

　　2014年官方數(shù)據(jù)顯示，深圳有731.29萬非戶籍人口。

　　炒房團

　　炒房團獲取房票方式包括：①成立公司，以公司名義買房；②購買親友的“房票”，市價3-5萬不等；③為親友繳納一年社保，養(yǎng)“房票”。若新政落地，后兩種“房票”的價格會急速上漲，獲取“房票”難度增加，一定程度上可抑制炒房。

　　未及時過戶的購房者

　　新政會以貸款簽約時間為準，還是過戶時間為準劃分界限，尚難確定。若以過戶時間為準，大批簽訂買賣合同，正處于辦理手續(xù)階段的購房者，將會失去購房資格，買賣合同失效。

　　實力剛需客

　　剛來深圳不久的年輕人，沒有滿足入戶條件，但有實力的剛需購房者，就此被攔在買房門外。

　　深戶與非深戶購房情況變化

　　1非深戶限購1套，且社?；蚣{個稅滿三年（之前是一年）2深戶家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套。3以家庭為單位，本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，首付最低三成。4以家庭為單位，本市無房，近2年內(nèi)有住房貸款記錄，貸款首付最低四成。5以家庭為單位，本市已有一套，但已結(jié)清相應住房貸款的，首付最低四成（認房又認貸）

　　新政出臺背后：房價漲幅驚人

　　我們來看看最新的數(shù)據(jù)。短期內(nèi)房價的暴漲，深圳已創(chuàng)下多個全國第一：2016年2月，新建商品住宅價格同比上漲52.7%，遙遙領先于全國其他城市；

　　同時，世聯(lián)行的上車盤指數(shù)顯示，目前，深圳首套房購房門檻已提升至290萬，而在2012年至2014年分別是151萬、165萬、209萬，已追平香港、超越北上。

　　意味著，深圳的年輕人要想有一個自己的家，三成首付加上稅費，首筆款要拿出近100萬，30年按揭、月供過萬。這對很多年輕人而言，并不輕松，給他們還貸背上了長期的沉重負擔。

　　當樓市超出大部分購房者的承受力，房價距離調(diào)整也就不遠了。

　　附上十年來特別是2014年至今深圳房價的變化圖：

　　新政影響風險，律師支招

　　據(jù)深圳市場研究中心監(jiān)測，2015年深圳購房者當中，深戶占七成，非深戶僅占三成。

　　而在非深戶當中，社保年限不足3年的也是少數(shù)，不足三分之一。

　　因此鏈家指出，本次將外地戶口購房的社保年限，從一年提高至三年，影響的人群不足10%。

　　但即便如此，也有網(wǎng)友大呼誤傷剛需，甚至有部分購房者買房進行時受到了直接影響，那么，該如何應對？

　　社保1改3失去購房資格，已簽合同、已訴案件如何處理？

　　1、已經(jīng)通過中介方與業(yè)主簽訂購房合同，尚未網(wǎng)簽《深圳市二手房買賣合同》，尚未完成遞件過戶的

　　過往做法：2010年“限購令”出臺后對此情況曾以買方是否實際轉(zhuǎn)賬支付購房款區(qū)別對待，有轉(zhuǎn)賬證明的不受限購令影響，可以繼續(xù)過戶，沒有轉(zhuǎn)賬證明的不能過戶；

　　本次政策：政府尚未出臺細則明確已簽合同失去購房資格情況的處理，如一概不能過戶則屬于“因不可歸責于當事人雙方的事由”導致合同不能履行，雙方均有權(quán)解除合同互不追究責任；

　　2、已經(jīng)通過中介方與業(yè)主簽訂購房合同，已網(wǎng)簽《深圳市二手房買賣合同》，尚未完成遞件過戶的

　　該種情況下，因購房時間發(fā)生在《意見》實施之前，而《意見》并不具備溯及力，能夠正常辦理過戶手續(xù)，雙方均有嚴格履行義務；

　　3、已起訴強制過戶尚未一審判決案件的處理

　　該種情況因無法開具或已開具的具備購房資格證明無效，法院可能會釋明買方變更訴求為解約索賠，買方拒不變更的，可能會以合同客觀不能履行為由駁回買方繼續(xù)履行合同訴求，但買方仍然可以另案起訴追究業(yè)主的違約責任。

　　4、已起訴強制過戶一審已判決，尚未二審判決案件的處理

　　因二審期間失去購房資格，二審可能會撤銷一審判決，改判駁回買方繼續(xù)履行合同訴求，同時釋明買方可以另案起訴追究業(yè)主違約賠償責任。

　　5、已起訴強制過戶二審已判決案件的處理

　　判決已經(jīng)生效并具備強制執(zhí)行效力，限購令無法對抗生效判決，深圳市不動產(chǎn)登記中心應當予以辦理過戶手續(xù)。

　　總結(jié)：對深圳各類購房者影響指數(shù)：

　　購房需求的影響：剛需購房需求或溢至臨深

　　業(yè)內(nèi)人士分析，社保1改3，首付4成，在深圳買房成本上漲，資格受限，未來投資需求和剛需購房族或?qū)⑼庖缰翓|莞、惠州、中山等臨深地區(qū)。從目前情況來看，深圳房價上漲后，從去年年末到今年年初，臨深片區(qū)房價已經(jīng)開啟了房價上漲模式，東莞臨深片區(qū)從均價1字頭上漲至接近2字頭，萬年不漲的惠州、中山在近期也漲到了1萬左右。那么，再加上此次政策的助推，臨深未來或?qū)⒏踊鸨?/p>

　　對于目前的臨深樓市，深圳資深業(yè)內(nèi)異形在分析文章中指出，對于當前也開始有點彷徨的臨深樓市而言，剛開始剛需或有一定觀望期，但在看到深圳樓市尤其樓價保持穩(wěn)定后，因?qū)傂瓒援吘箍床坏浇祪r的希望了。所以下一步的臨深樓市，剛需購房自用將成絕對主力，投資客受到一定情緒與期望值影響，積極性會有所收斂。

　　所以，建議臨深項目一切以剛需自用為出發(fā)點，加予一定成長潛力預期，繼續(xù)下好下一階段這盤深圳剛需外溢大棋。于老異而言，看到溫和新政，對于此前投資的臨深某大盤也算是暫時放下一塊大石頭，只是升值預期或略延長一些。

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