（蘇州最新限購、限貸、限售、按揭、公積金，最全整理，建議收藏）

　　限購區(qū)域：蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市；張家港和常熟的房子不限購。

　　購房條件：外地人自購房之日起，3年內(nèi)連續(xù)繳納2年社保或個(gè)人所得稅證明，可以購買蘇州住宅1套；蘇州本地戶籍可以直接購買，但最多擁有3套住房。

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　　特別注意事項(xiàng)：

　　1.蘇州戶籍標(biāo)準(zhǔn)（蘇州市區(qū)、昆山、太倉、常熟、張家港都算，家庭為單位有一人即算，若購房戶籍人必須上不動(dòng)產(chǎn)證）。

　　2.蘇州集體戶口購房：集體戶口（單位掛靠、人才市場(chǎng)掛靠、學(xué)校集體戶口、派出所掛靠）購房，等同正常蘇州戶籍。

　　3.已有住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：在蘇州市區(qū)及下屬四市的70年產(chǎn)權(quán)住宅，都計(jì)入已有住房套數(shù)。

　　4.蘇州拆遷房算房的界定：拆遷安置房為原同一房產(chǎn)拆遷分配且屬于同一行政區(qū)域的，按擁有1套住房計(jì)算。

　　5.離婚后再購房：婚內(nèi)共同共有的房產(chǎn)，要做析產(chǎn)和過戶，光離婚協(xié)議書寫明房產(chǎn)分配歸屬不行，會(huì)被計(jì)入個(gè)人已有住房。

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　　6.單身購房：目前蘇州已經(jīng)取消開具單身證明，但未婚單身者購房需簽署單身承諾書、離異單身者，需提供離婚證明以及簽署單身承諾書。

　　7.未成年人購房：未成年人可單獨(dú)作為買受人購房，但只能全款；未成年人可與父母共同買房，按揭以父母的名義辦理和償還。

　　以未成年人名義購房的，必須以父母作為法定監(jiān)護(hù)人代為簽署商品房買賣合同；以未成年人名義購買的房屋，未滿18周歲前，原則上不能進(jìn)行買賣；未成年人成年后，父母無權(quán)處理之前為其購置的房產(chǎn)。

　　8.連續(xù)兩年的時(shí)限：三年內(nèi)連續(xù)滿兩年繳納社保或個(gè)稅，不能有中斷、補(bǔ)繳的情況。

　　9.相城區(qū)購房資格：（滿足以下任何1條即可）

　　1.蘇州本地戶籍可直接購買相城區(qū)住房。

　　2.本科及本科以上學(xué)歷，在相城區(qū)有工作一年以上的勞動(dòng)合同且社保繳滿3個(gè)月。

　　3.繳納12個(gè)月的社?；騻€(gè)人所得稅，另加個(gè)人600積分，才可購買相城區(qū)的新建住宅，二手房按照蘇州市的限購政策執(zhí)行。

　　10.人才落戶購房：通過人才引進(jìn)落戶再購房，（各區(qū)緊缺技術(shù)型人才、大專，本科及以上學(xué)歷）蘇州各區(qū)都有人才引進(jìn)的政策，切勿聽信小中介或機(jī)構(gòu)花冤枉錢去落戶。

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　　蘇州的限購令嚴(yán)格，蘇州的限貸令也非常嚴(yán)格，很多客戶為了繞開限貸令，采取假離婚的方式購房。一方面離婚購房本身就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)部分銀行對(duì)于離婚后的人士購房辦理按揭有一定的時(shí)間要求，需謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　圖片來源：阿萬

　　特別注意事項(xiàng)：

　　1.外地有過70年產(chǎn)權(quán)房屋貸款記錄的，蘇州購房就算有過貸款記錄。

　　2.貸款記錄以夫妻兩人為整體，任何一人有過貸款記錄，就不能算首套首貸。

　　3.貸款記錄以最新的夫妻雙方的央行征信報(bào)告上的信息為依據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。

　　4.有過純公積金貸款購房的，不算有過貸款記錄。

　　目前的限貸政策，以全國辦理過住房按揭貸款為界定首貸依據(jù)，切勿隨意使用自己的購房資格和貸款資質(zhì)（如：投資小城市、蘇州周邊城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的房產(chǎn)等）。

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　　1.2019年7月25日起，新認(rèn)購商品房，購房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年方可轉(zhuǎn)讓（蘇州全區(qū)都限售）。

　　2.購房二手房，取得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，滿5年方可轉(zhuǎn)讓（限售范圍：蘇州全區(qū)）。

　　3.張家港市新房和二手房，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書2年后方可轉(zhuǎn)讓；昆山市、太倉市、常熟市三市房產(chǎn)不限。

　　特別注意事項(xiàng)：

　　1.2019年7月25日前，購買的新建商品房，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后辦理出來的，不受限售令影響；同理在此之前交易的二手房，也不受限購令影響。

　　2.購買期房，需要考慮商品房認(rèn)購后的拿房時(shí)間周期，正常等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證出來，需要將近五年的時(shí)間，投資性購房，需要理性對(duì)待。（市場(chǎng)的未知風(fēng)險(xiǎn)和持有成本、按揭成本需考量）。

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　　1.貸款利率：

　　2018年開始，蘇州的房貸水平一直處于較高水平，利率基本上保持在上浮10%-20%之間（5.39%-5.88%），進(jìn)入到2021年，蘇州的貸款利率進(jìn)一步走高，且放款的時(shí)間周期進(jìn)一步拉長。

　　阿萬統(tǒng)計(jì)了，近期蘇州市場(chǎng)上主流銀行的貸款利率和放款時(shí)間周期，在進(jìn)行房屋交易時(shí)，需要盡量考慮時(shí)間周期。

　　圖片來源：阿萬

　　貸款利率的走高，進(jìn)一步地加重了購房者的負(fù)擔(dān)，但同時(shí)走高的貸款利率也進(jìn)一步抑制了蘇州炒房群體的進(jìn)入，對(duì)抑制房價(jià)的增長，起到了一定的作用。

　　2.貸款金額計(jì)算：

　　阿萬以目前市場(chǎng)上的主流房產(chǎn)價(jià)格為例，給大家做一個(gè)貸款按揭利率的對(duì)比。數(shù)據(jù)以首套房貸款為例進(jìn)行比較，具體還款金額見下圖：

　　圖片來源：阿萬

　　通過計(jì)算，我們能明顯得發(fā)現(xiàn)，以百萬按揭金額計(jì)算，貸款利率每增長0.2個(gè)百分點(diǎn)，月還款金額增加130元左右；2018年及以前購房的，基準(zhǔn)利率或基準(zhǔn)利率打折，和現(xiàn)在的貸款利率差距較大，有將近800元/月的月供差距。

　　由此可見，貸款利率對(duì)房貸金額的影響非常大，購房時(shí)需理性的衡量。

　　特別注意事項(xiàng)：

　　1.建筑年代較早的二手房（房齡超15年及以上），在辦理貸款按揭時(shí)，最長貸款年限不一定能貸滿30年，貸款金額也不一定能按照房屋總價(jià)扣除正常首付后的比例去辦理。一般老舊的二手房貸款年限+購房人年齡不能超過60年。

　　2.子女購房流水不夠的，可辦理銀行合力貸：子女作為所購房屋的所有權(quán)人，父母作為共同擔(dān)保人（父母無需具備購房資格）。

　　3.父母購房流水不夠的，可辦理銀行接力貸：父母作為所購房屋的所有權(quán)人，子女作為共同借款人。

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　　一、蘇州公積金貸款申請(qǐng)條件

　　1.借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在申請(qǐng)之日起連續(xù)按期足額繳存住房公積金6個(gè)月含以上，同時(shí)申請(qǐng)時(shí)個(gè)人賬戶處于正常繳存狀態(tài)。

　　2.申請(qǐng)時(shí)，無公積金貸款余額。

　　3.首次或二次辦理公積金貸款。

　　4.購買蘇州市范圍內(nèi)的成套住房（別墅、酒店式公寓、車庫不能使用）。

　　5.購買住房的首付款不低于規(guī)定比例。

　　6.能夠落實(shí)貸款擔(dān)保。

　　二、蘇州公積金貸款政策

　　圖片來源：阿萬

　　三、公積金貸款年限

　　1.新建住房的貸款年限最長不超過30年。

　　2.存量住房、自建房貸款期限最長不超過20年。

　　3.公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡。

　　4.存量成套住房的貸款年限不得超出所購住房的剩余使用年限。

　　5.蘇州市區(qū)公積金貸款年限，男18-60周歲、女18-50周歲；若女方為教師、醫(yī)生、公務(wù)員、事業(yè)單位人員，可以延長至55周歲。

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　　四、購房、租房公積金提取和攤還

　　1.購買新建住房和存量成套住房，均可辦理公積金提取，提取額度為相應(yīng)票據(jù)開具當(dāng)月的個(gè)人公積金賬戶金額（留存一個(gè)月繳納金額）；一次購房行為只能辦理一次公積金提取。

　　2.購買新建住房和存量成套住房，均可辦理公積金攤還，（預(yù)留一個(gè)月公積金繳存金額，原余額部分可進(jìn)行攤還，直至余額不夠，開始按照繳存額攤還）。

　　3.職工租賃住房提取公積金的，提取額度為月繳存額的65%；職工租房提取公積金，單人最高1500元、職工及配偶租賃同一住房的，提取最高限額3000元。

　?。ㄌK州園區(qū)公積金政策較為復(fù)雜，本文篇幅有限，后續(xù)文章另做講解）

　　五、組合貸款

　　園區(qū)組合貸：貸款年限男18-60周歲、女18-50周歲；房齡+貸款年限≤50年。

　　蘇州工業(yè)園區(qū)組合貸，最長貸款年限為20年，同時(shí)房屋面積需≥75㎡；房屋建成年代需為2000年以后的商品房。

　　特別注意事項(xiàng)：

　　1.繳存上海市的公積金，在上海市無自有住房于蘇州吳江區(qū)購買自住住房并獲得住房貸款的，可以申請(qǐng)?zhí)崛∩虾Ｊ凶》抗e金賬戶余額用于償還異地住房貸款。

　　2.購房時(shí)，一定要詢問清楚，是否能接受組合貸，充分考慮放款時(shí)間周期，切勿違約。

　　我家貓咪“元寶”給大家問好！

　　以上是我總結(jié)的目前蘇州一系列購房政策和問題，謝謝您的觀看！如覺得對(duì)您有用，歡迎點(diǎn)贊、收藏，也歡迎您的踴躍評(píng)論！我是阿萬，一個(gè)十幾年經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)人，用平實(shí)的語言，給您帶來最真實(shí)的房地產(chǎn)。

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