（上海出手！支持剛性和改善型住房需求！西安也松綁：限購、限貸、限售、公積金等均有涉及）

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　　又一個二線城市購房政策松綁。

　　5月28日，陜西省西安市住建局等四部門聯(lián)合調(diào)整購房政策，包括降低新落戶和外地人購房門檻、縮短限售時間、降低公積金貸款首付和提高最高上限等，限購、限貸、限售均有放松。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安此次政策基調(diào)穩(wěn)中求進，沒有一攬子退出，為后面留足了政策空間。現(xiàn)在疫情已經(jīng)開始得到控制，預(yù)計一攬子紓困政策對樓市的影響從6月開始將會很明顯體現(xiàn)。另外，隨著中央再次釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號，預(yù)計地方放松政策頻率及力度有望加碼。

　　另外，5月28日，上海市人民政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》的通知，其中從房地產(chǎn)供需兩端提出支持政策，包括允許受讓人延期或分期繳付土地出讓價款，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求等。

　　西安購房政策松綁

　　5月28日，西安市住建局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ窂谋Ｕ虾侠碜》啃枨?、促進二手住房流通、強化住房金融支持、優(yōu)化各類人群購房政策等四方面提出9項調(diào)整措施。

　　在保障合理住房需求方面，對于從市外遷入本市戶籍的居民家庭購買首套住房，原購房條件為“落戶滿1年且在本市連續(xù)繳納12個月的社保或個稅”。本次《通知》調(diào)整為:“須在購房前落戶滿1年”。

　　同時，非本市戶籍居民家庭原購房條件為“提供連續(xù)5年及以上社保或個稅證明”。本次《通知》調(diào)整為:“持有本市《居住證》，且在購房之日前2年在本市連續(xù)繳納社保或個稅”。

　　在促進二手住房流通方面，將商品住房的原限售政策“商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年，且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》”調(diào)整為:“商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，或《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年”。二手住房的原限售政策由“《不動產(chǎn)權(quán)證書》取得滿5年”調(diào)整為“《不動產(chǎn)權(quán)證書》取得滿2年”。

　　在強化住房金融支持方面提出，個人商業(yè)貸款首付比例、利率定價由陜西省利率定價自律機制研究確定，具體變化情況可向辦理住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行咨詢。

　　另外，調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。同時，調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

　　在優(yōu)化各類人群購房政策方面，第一，在陜院士或其所在單位購房用于保障在陜院士居住，以及經(jīng)市委人才辦確認(rèn)的A、B、C類人才購買商品住房的，可予以優(yōu)先保障。第二，對本市消防救援隊伍人員，能提供相關(guān)證件或單位出具證明的，參照現(xiàn)役軍人購房政策。第三，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

　　值得注意的是，《通知》在原“剛需家庭”類別的基礎(chǔ)上，新增兩類家庭：1、二孩及以上家庭，且符合西安市住房限購政策；2、28周歲及以上未婚人士，還須滿足以下要求：無婚姻記錄、本市范圍內(nèi)名下無房且自購房之日起前48個月內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄，且符合西安市住房限購政策。

　　中央再次釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號

　　對于西安此次松綁購房政策，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，西安此次政策基調(diào)穩(wěn)中求進，其中公積金貸款政策，體現(xiàn)了對當(dāng)前市場主要買房對象為剛需的支持；限購政策還是比較嚴(yán)的，落戶滿一年才能買房，外地人要求2年社保；限售政策只是縮短限售年限，并未完全退出。

　　“西安是熱點二線城市里熱度維持較長的，去年3季度整個熱點城市樓市都開始下滑時，西安還在調(diào)控，從2020年后到2021年3季度，西安連續(xù)出臺幾次收緊政策來調(diào)控緊樓市，這次放松的時候也沒有一攬子退出，而是逐步放松的方式，為后面留足了政策空間。”李宇嘉說。

　　4月底以來，中央進一步釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號。5月25日，全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議召開，會議強調(diào)扎實推動穩(wěn)經(jīng)濟各項政策落地見效。央行行長易綱在發(fā)言中再次重點提及房地產(chǎn)，其中提出，因城施策支持合理住房需求，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉認(rèn)為，聚焦全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，釋放強烈的撐地產(chǎn)信號。房地產(chǎn)金融政策有望實行逆周期調(diào)節(jié)，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；?/p>

　　楊科偉進一步表示，一方面，首付比例有望全面下調(diào)。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或?qū)⒄昭胄幸?guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。另一方面，限貸政策標(biāo)準(zhǔn)有望放松。例如認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。此外，房貸利率有望繼續(xù)下調(diào)。在全國首套房貸利率下限減20個基點之后，央行或?qū)⑾抡{(diào)全國二套房貸利率下限，并向相應(yīng)期限LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實房貸利率優(yōu)惠政策，繼續(xù)下調(diào)首套以及二套房貸利率，并參照全國房貸利率下限執(zhí)行。

　　此外，楊科偉還預(yù)計，地方放松政策頻率及力度將會加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售。一線城市短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶，支持其購房消費，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。而樓市成交壓力較大的城市更要通過財稅刺激托市，積極支持多孩家庭、各類人才等購房消費，包括下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費，實行購房補貼等。

　　編輯：葉舒筠

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