（上海優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房，一線城市再添“定向松綁”）

　　上海再次優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策。8月20日，上海發(fā)布《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中提出，優(yōu)化人才購房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

　　那么，此次上海局部松綁限購，傳遞什么信號？

　　此次上海優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，目的是配合地區(qū)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引入。圖/ICphoto

　　外地人繳滿1年社?？稍谂R港購買1套住房

　　8月20日，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》的通知。其中，有兩項(xiàng)措施引發(fā)外界較大關(guān)注。一是進(jìn)一步優(yōu)化人才落戶政策，賦予臨港新片區(qū)引進(jìn)非上海生源應(yīng)屆高校畢業(yè)生重點(diǎn)扶持用人單位推薦權(quán)。建立和動態(tài)調(diào)整適應(yīng)臨港新片區(qū)發(fā)展需要的重點(diǎn)專業(yè)目錄。支持臨港新片區(qū)管委會根據(jù)臨港新片區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展實(shí)際，動態(tài)調(diào)整人才引進(jìn)重點(diǎn)機(jī)構(gòu)推薦范圍；二是定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，優(yōu)化人才購房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

　　值得一提的是，今年4月，繼蘇州、南京等熱點(diǎn)城市先后邊際調(diào)整樓市政策，加強(qiáng)預(yù)期管理，提振樓市信心后，上海也對臨港新片區(qū)的人才購房政策進(jìn)行了調(diào)整。4月12日，上海臨港新片區(qū)管理委員會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》。該政策將原《購房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個月調(diào)整為12個月。同時，根據(jù)臨港新片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向及城市功能發(fā)展需求，經(jīng)綜合評定，形成了《2022年臨港新片區(qū)人才住房政策重點(diǎn)支持單位清單》，《2022年重點(diǎn)支持單位清單》將按需組織更新并公示。2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，“須在新片區(qū)工作滿一年以上”可縮短為3個月或6個月。

　　那么，此次優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策與4月的政策相比，有哪些變化？對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，最大的變化是此次政策賦予了臨港新片區(qū)對于非上海生源應(yīng)屆畢業(yè)生的推薦權(quán)，同時，適度調(diào)整和優(yōu)化了人才認(rèn)定目錄。

　　具體而言，原來臨港新片區(qū)的人才認(rèn)定有嚴(yán)格的目錄標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在目錄標(biāo)準(zhǔn)可動態(tài)調(diào)整放寬，同時把認(rèn)定推薦權(quán)給到臨港新片區(qū)的企業(yè)，其目的在于，一方面增加企業(yè)的自主權(quán)，另一方面，范圍和目錄進(jìn)行靈活調(diào)整，從而有利于臨港新片區(qū)更大程度吸引人才，也有利于上海中心區(qū)一些不在目錄范圍內(nèi)的企業(yè)可以到臨港新片區(qū)買房。

　　“此次政策還有一個變化，就是在臨港新片區(qū)限購1套，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓，這是對政策松綁的保障，確保不會出現(xiàn)投機(jī)炒房的現(xiàn)象。”李宇嘉表示，此次政策調(diào)整背后反映了幾個問題，一是上海加大人才引進(jìn)力度，而且人才門檻逐步降低，這與近期各地人才引進(jìn)門檻不斷降低標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)，也就是說上海也在積極爭搶人才，學(xué)歷型人才和實(shí)用性人才的門檻都在降低；二是在整體人口下降背景下，外圍區(qū)域需要更多產(chǎn)業(yè)和人口的引入，才能使區(qū)域發(fā)展起來；三是在“房住不炒”前提下，通過更多人才引入來推動房地產(chǎn)交易，為本區(qū)域公共設(shè)施和房地產(chǎn)發(fā)展提供堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　有利于滿足新市民的居住需求

　　回顧臨港新片區(qū)的發(fā)展，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海臨港新片區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，分別為2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期發(fā)展階段，臨港的市場關(guān)注度并不高，畢竟在起步階段各項(xiàng)配套還不成熟，但自2013年自貿(mào)區(qū)概念出現(xiàn)后，土地市場率先升溫，溢價率居高不下，甚至出現(xiàn)過超過400%的溢價土地。當(dāng)年，土地市場熱度傳導(dǎo)到銷售市場。但經(jīng)過一波短暫熱度后，市場又回歸平靜，臨港的去化壓力又顯現(xiàn)出來。直到2019年，臨港新片區(qū)的概念出現(xiàn)后，市場再度升溫。與以往不同，這輪行情的持續(xù)性相當(dāng)長，也與臨港各種利好政策分不開。

　　據(jù)《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)住房發(fā)展十四五規(guī)劃（2021-2025）》顯示，要完善租購并舉的住房體系。注重職住平衡，加大住房供應(yīng)力度。到2025年，累計新增規(guī)劃住房建筑總量約1600萬平方米，累計新增各類住房約20萬套。

　　而從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，據(jù)媒體報道，8月22日上午，臨港新片區(qū)三周年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目開工儀式舉行。開工的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共計72個，總投資約1530億元，涵蓋前沿科技、高品質(zhì)住宅、市政交通、能源保障、生態(tài)環(huán)境、商文體旅、社會民生和綜合保稅等多個領(lǐng)域。

　　在此背景下，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，臨港新片區(qū)的發(fā)展會帶動大量人口流入，從2020年到2034年，臨港新片區(qū)的常住人口250萬左右，建設(shè)292平方公里。大量的產(chǎn)業(yè)和人口不斷涌入，勢必也會產(chǎn)生大量居住需求，除了在租賃房源層面進(jìn)行保障以外，通過放松購房門檻也能更好滿足新市民的實(shí)際居住需求。

　　“從整個臨港發(fā)展格局來看，跟上海其他地方不一樣，相對來說政策比較獨(dú)立。為引入各類資源，臨港新片區(qū)肯定要在產(chǎn)業(yè)，尤其是在政策上率先做出引導(dǎo)。此外，從人才引進(jìn)角度分析，此次上海優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，或?qū)ι虾Ｖ苓叧鞘行纬梢欢ǔ潭鹊慕稻S打擊?！北R文曦說。

　　一線城市更大范圍放松限購的可能性較小

　　“上海定向放松限購政策，向市場傳遞積極信號?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析指出，上海作為核心一線城市，其樓市政策調(diào)整對于整體市場有著重要的引導(dǎo)作用。此次上海定向放松限購政策，雖然范圍有限，但是對市場具有積極的影響。

　　事實(shí)上，今年下半年以來，多地逐步優(yōu)化限購、限售等行政限制性政策。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年7月，全國多地累計出臺93條房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　7月28日，中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動繼續(xù)向一線、二線城市擴(kuò)展，力度也有逐漸加大的趨勢。

　　比如，8月8日，廣州再次下調(diào)落戶門檻，本科學(xué)歷、社保在保即可申請入戶；8月12日，無錫優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，部分銀行將二套房首付比例由貸款結(jié)清40%、貸款未結(jié)清60%，下調(diào)至30%、50%，蘇州、南京也相繼傳出限貸政策松動消息；8月17日，濟(jì)南全市推廣二手房“帶押過戶”，降低交易成本的同時，提高二手房的交易效率，激發(fā)二手房市場的交易活力，從而帶動新房市場恢復(fù)。

　　值得關(guān)注的是，近期，一線城市出現(xiàn)一些局部、定向的政策微調(diào)。8月4日，北京市住建委發(fā)文《多措并舉提升老年家庭居住品質(zhì)營造全力友好型社區(qū)》，其中提到，對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。具體包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

　　“北京針對特定群體和特定房產(chǎn)落實(shí)寬松政策和上海針對臨港新片區(qū)放松購房政策、廣州針對郊區(qū)市場落實(shí)寬松落戶政策等是相似的，說明一線城市也有一些局部、定向的政策微調(diào)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

　　對于一線城市來說，非戶籍人口購房，連續(xù)5年社?；蚣{稅是“標(biāo)配”，上海臨港新片區(qū)此前也是需要5年。后來，為了推動臨港新片區(qū)發(fā)展，購房要求有所下降，外地人在臨港新片區(qū)買房，需要3年社保且在片區(qū)內(nèi)住滿一年。目前，對于人才的購房要求再次下降。

　　那么，此次上海優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，是否給一線城市的限購，撕開了一個“口子”？

　　對此，張波分析認(rèn)為，臨港新片區(qū)在今年經(jīng)歷了兩輪限購的放松，但此次放松限購不會帶動上海整體限購放松，同時政策的目的也并非為了提振樓市熱度，而是配合地區(qū)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引入。

　　“一線城市房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇力度預(yù)計還會進(jìn)一步加大，并依舊在限購層面保持一定門檻，會出現(xiàn)區(qū)域性放松，但總體力度依然會偏緊?！睆埐ㄈ缡钦f。

　　“上海臨港新片區(qū)的人才住房政策優(yōu)化，主要目的是為了留住人才，加快區(qū)域的發(fā)展建設(shè)，提振樓市只是其中一個附帶效果。”徐躍進(jìn)表示，上海臨港新片區(qū)的限購政策優(yōu)化，是針對特定區(qū)域的政策支持。一線城市的人口吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場支撐性強(qiáng)，更大范圍放松限購政策的可能性仍然較小。

　　新京報記者張曉蘭

　　編輯武新校對柳寶慶

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